Калининградский вторичный рынок недвижимости смело можно назвать уникальным. Например, в отличие от остальной России, у нас отсутствует понятие «сталинских» домов, но при этом есть немало сохранившегося «немецкого» фонда. Особенности городской застройки и менталитета калининградцев, экономические особенности и эксклавное положение все это отражается на местной «вторичке». Об этом мы беседуем с директором риэлторского агентства «Департамент Недвижимости» Валентиной ЧЕБАНЕНКО.Лучше меньше, да лучше Валентина Александровна, как сегодня выглядит калининградский вторичный рынок жилья? Что пользуется наибольшим спросом? Сейчас востребовано жилье сравнительно новое, не старше 5 6 лет. Потенциальных покупателей, которые располагают достаточной суммой денег, как правило, интересуют современные кирпичные дома повышенной комфортности с автономным отоплением. Есть, впрочем, те, у кого недостаточно средств на такую недвижимость, но даже в этом случае предпочтение обычно отдают качеству, а не метражу. Поэтому хрущевки, брежневки, десятиэтажные дома, которыми в изобилии, например, застроен Московский район, сейчас востребованы мало. Продать сегодня там, скажем, трехкомнатную квартиру в десятиэтажном блочном железобетонном доме очень тяжело. Гораздо охотнее купят двухкомнатную меньшей площади, но в Ленинградском районе, допустим, в кирпичном доме на улице Куйбышева. То есть район не менее важен, чем качество жилья? Конечно. Причем сегодня это актуально как никогда. Из-за долгого строительство моста на улице Киевской недвижимость в Московском и Балтийском районах основательно упала в цене. И даже сейчас, когда построен второй мост, который значительно облегчил возможность добраться до этих районов, люди все еще неохотно рассматривают Московский район. Даже приезжие, которые прибывают к нам из других регионов, пообщавшись с местными жителями, негативно относятся к Балтийскому и Московскому районам. Стандартная ситуация те, кто хочет поселиться в Калининграде, но не знают еще его реалий, часто по совету риэлторов начинают поиск квартиры именно в тех местах. Они определились, какие у них деньги и какую квартиру они хотят за эти деньги видеть. Допустим, у них военная ипотека, это обычно 2 500 000 2 700 000 рублей. На эти деньги вполне можно приобрести трехкомнатную квартиру улучшенной планировки со всеми удобствами в хорошем состоянии на средних этажах. Они смотрят предложения, квартира нравится но доброжелатели из знакомых разъясняют им «статус» районов, и они от покупки отказываются. А так как в других районах за такую цену аналогичной квартиры уже не найти, то, в конце концов, они покупают двухкомнатную, но поближе к центру. Между тем такой подход это, скорее, следствие инерции мышления, а не реальных проблем. Пока велось строительство моста через Киевскую, транспортная проблема стояла остро. Продолжалось это довольно долго, и успели сформироваться стереотипы. Но сейчас, когда мост построили, Московский и Балтийский районы стали довольно удобны для проживания. Стоит учесть, что такой развитой инфраструктуры, как там, нет практически нигде в городе. Например, в плане парковки. Там много охраняемых стоянок, гаражных обществ, так что проблем с тем, где оставить машину, не возникает. А вот, допустим, в Центральном районе часто даже на пять-десять минут машину припарковать сложно что уж там говорить о трудностях тех автомобилистов, которые там живут. На мой взгляд, это большой минус, потому что для многих машина это уже практически член семьи. И наличие необходимых условий для ее содержания тоже часто рассматривают в качестве одного из важных факторов при приобретении жилья.Аномальные зоны В Калининграде есть районы, где застройка новизной не блещет, но спрос на жилье высок. Например, район улицы Сергеева. Как это укладывается в общую схему? Это, скорее, исключение из нее. Сергеева прекрасно расположенная и красивая улица. И Сергеева, и Пролетарская, и прилегающие улицы Минская, Рокоссовского, Соммера несмотря на то, что там в основном стоят хрущевки, популярны у покупателей. Поэтому когда там появляются квартиры на продажу, они не застаиваются, хорошо продаются и уходят быстро. Правило, о котором я уже говорила, «лучше хорошую однокомнатную, чем плохую двухкомнатную» на этот район не распространяется. Например, двухкомнатные хрущевки, в зависимости от состояния, здесь стоят до двух миллионов рублей. Кстати, надо отметить, что пятиэтажные дома в этом районе обычно в лучшем состоянии (я имею в виду вид дома и места общего пользования подъезды, лестничные площадки, подвалы), чем девятиэтажные. Вероятно, это связано с тем, что там живут в основном пожилые люди, которые привыкли поддерживать уют и порядок. А вот, допустим, брежневки, девятиэтажные дома на Сергеева и на Пролетарской выглядят значительно более запущенными. При этом сами квартиры там если и получше, то ненамного. Размеры невелики например, 3-комнатные квартиры в этих домах всего 54 квадратных метра; кухня, впрочем, побольше, чем в хрущевках, восемь с половиной метров против шести. А вообще, таких «особенных» мест в Калининграде не так много. Можно упомянуть проспект Мира у Хлебного озера, окрестности Рыбной деревни, особенно по направлению к Ленинскому проспекту (улицы Новый вал, Эльблонгская), набережную Баграмяна у Музея Мирового океана туда, правда, не очень удобно добираться. Красивая местность прилегает к бывшему кинотеатру «Ленинград», в районе улиц Чехова, Князева и Ломоносова. Но тут есть проблема: сохранившийся у Верхнего озера довоенный жилой фонд не вызывает у покупателей особого интереса. Например, на улице Лермонтова есть очень интересный дом, который, кстати, относится к памятникам архитектуры. Изначально он был очень красив чего стоит хотя бы отделка «рыбьей чешуей» на втором этаже. На лестничных клетках наборный паркет, мозаичные окна, дубовые двери Но все это в плачевном состоянии перестроено, разбито, изувечено, покрыто десятью слоями облупившейся масляной краски. И привести в порядок даже такой уникальный дом очень сложно в нем живет масса народа, по сути, это большая коммуналка, и живут люди (или их потомки) еще с войны. И таких обветшалых домов в этом районе немало. Есть там, впрочем, и современные особняки. Как говорится, хижины и дворцы.Большая разница Как на спрос и стоимость квартир влияет коммунальное «оснащение» дома? Например, тип отопления центральное или автономное? Влияет достаточно сильно. Весь старый фонд хрущевки, брежневки это всегда центральное отопление. В фонде довоенной постройки автономное отопление встречается, но, как правило, это уже старые котлы и колонки, и для установки там современного оборудования необходимы согласования. Впрочем, честно говоря, таких немецких домов осталось не так уж и много, в основном они переведены на теплоцентраль. А вот в новом, порядка пяти лет, жилье, почти всегда установлено автономное отопление, более надежное и экономичное. И это еще одна из причин, почему именно такие дома сегодня более востребованны. Конечно, тут все идет в комплексе: повышенная комфортность, большой метраж комнат, кирпичные стены, современные технологии все это довольно сильно отражается на цене. Если 70-метровая квартира в новом фонде будет стоить около 4 миллионов рублей, то аналогичная по площади в старом фонде с центральным отоплением в районе 3 миллионов. Это, конечно, цифры приблизительные. Какова динамика вторичного рынка недвижимости в последние годы? Оправился ли он от кризиса?По сравнению с 2008 годом, конечно, подъем более чем заметен. Но возврата на докризисные позиции нет. В 2005 2007 годах активность рынка была очень высокой. За недвижимостью народ шел к риэлторам как в магазин. В Калининграде велось обширное строительство, люди к этому привыкли и охотно вступали в долевое участие к тому времени барьер недоверия был пройден. Продавали свои квартиры, уходили на съемные, лишь бы только приобрести новое жилье. Соответственно, очень оживился и вторичный рынок, так как многие выставляли жилье на продажу. Было много приезжих по губернаторской программе, которые нуждались в жилье, одним словом, все буквально кипело. Ну а когда грянул кризис, у нас оказались незаконченными множество объектов долевого строительства. Кое-кто остался вообще без жилья, и это, конечно, был шок. Ну а сейчас строительство понемногу оживилось, долгострои вводят в эксплуатацию, так что динамика явно положительная.
Калининград: вторичный рынок жилья
Последние материалы
Продать недвижимость
Калининград: вторичный рынок жилья - Публикации - Департамент Недвижимости
Комментариев нет:
Отправить комментарий